Immobilienanlagen —
Nachhaltig im Ausland investieren
Welche Möglichkeiten haben institutionelle Investoren, die Nachhaltigkeit ihrer indirekten, nicht-kotierten Immobilienanlagen zu verbessern?
Text: Dr. Paola Prioni und Philip Signer (erschienen in Schweizer Personalvorsorge 4/2024)
Das United Nations Environment Programme UNEP rechnet vor, dass Immobilien für etwa ein Drittel der globalen CO2-Emissionen verantwortlich sind. Nachhaltige Immobilienstrategien verfügen daher über einen bedeutenden Hebel, um aktiv Massnahmen gegen den Klimawandel zu ergreifen und umweltbezogene Investitionsrisiken zu reduzieren. Während die Einflussmöglichkeiten bei direkten Immobilieninvestitionen unmittelbar sind, erscheinen sie bei globalen nicht-kotierten, indirekten Immobilienanlagen auf den ersten Blick weniger eindeutig. Nichtdestotrotz lassen sich auch in diesem Umfeld wirksame ESG-Strategien umsetzen und entsprechende ESG-Ziele erreichen.
Abbildung: Pensimo / Schweizer Personalvorsorge
ESG als zentraler Bestandteil der Due Diligence
Ein wichtiger Baustein bildet der Due Diligence Prozess, in welchem Immobilienmanager auf «Herz und Nieren» geprüft werden. Dabei sollten konkrete ESG-Anforderungen und Erwartungen eingebettet sein. Grundsätzlich gibt es bei der Prüfung von indirekten Immobilieninvestitionen drei Ebenen: Die Manager-, die Vehikel- und die Objekt-Ebene (vgl. Abbildung).
Als Startpunkt bietet die ESG-Policy des Managers einen guten Einblick darüber, welche Schwerpunkte gesetzt, welche konkreten Nachhaltigkeitsziele verfolgt und welche bindenden ESG-bezogenen Verpflichtungen eingegangen werden. Mitgliedschaften bei international anerkannten Initiativen wie UN PRI[i] oder TCFD[ii] unterstreichen die Glaubwürdigkeit der Bemühungen. Während der Due Diligence identifizierte Schwachstellen in Bezug auf ESG-Aspekte sollten direkt beim Manager platziert und bestenfalls durch eine Anpassung des Prospekts oder LPAs[iii] rechtlich verpflichtend implementiert werden. Alternativ kann dies auch über eine bilaterale Vereinbarung (einen sogenannten Side Letter) geschehen.
Auf Stufe des Vehikels existiert mit GRESB[iv] ein etablierter Benchmark, welcher erlaubt, umfassende ESG-Aspekte eines Fonds zu erfassen und einer Vergleichsgruppe gegenüberzustellen und damit nachhaltige Immobilieninvestitionen zu tätigen.
Aktives ESG-Monitoring und Engagement
Sich einzig auf die Due Diligence abzustützen, ist nicht ausreichend. Ein kontinuierliches ESG-Monitoring ist wegen der dynamischen Entwicklungen in diesem Bereich auch während der Haltedauer einer Fondsinvestition wichtig. Die gezielte Überwachung der auf ESG bezogenen KPIs[i] erlauben es, die Fortschritte der Manager laufend zu messen und zu vergleichen, auch auf Objekt-Ebene. Investoren sollten jedoch auch die Möglichkeit wahrnehmen, durch aktives Engagement ESG-bezogene Themen gezielt beim Manager zu platzieren. Dies kann beispielsweise durch den Einsitz eines Investors in einem beratendem Investorengremium des Immobilienfonds, dem sogenannten Advisory Board, geschehen. Der Einfluss der Investoren auf die jeweiligen Manager ist desto grösser, je mehr gleichgesinnte Investoren zusammenspannen und sich koordinieren, um ihre Anliegen zu platzieren. Beispielsweise ermöglicht das GREEN-Netzwerk indirekten Immobilieninvestoren, ihre ESG-Erwartungen zu bündeln und geeint entsprechende Forderungen an die Manager zu formulieren – und sich so mehr Gehör zu verschaffen.
Global Real Estate Engagement Network (GREEN)
GREEN ist eine gemeinnützige Plattform aus gleichgesinnten institutionellen Immobilien-Investoren, die dazu beitragen wollen, dass die Immobilienbranche die Pariser Ziele zum Klimawandel erreicht. Dazu engagieren sie sich bei Immobilienfonds und -gesellschaften, damit diese ihre Nachhaltigkeitsleistung verbessern und ihre finanziellen und nichtfinanziellen Klimarisiken verringern. Das Ziel von GREEN ist es, den Immobiliensektor zu einer effektiven Verringerung seiner CO2-Emissionen zu bewegen. Die Mitglieder von GREEN sehen es als ihre treuhänderische Verantwortung, ESG- und Klimarisikofaktoren in ihrer Investitionspolitik zu berücksichtigen. GREEN hat zurzeit 25 Mitglieder, darunter als erste Schweizer Investorin die Anlagestiftung Testina, die von der Pensimo Management AG geführt wird.
(Wir danken «Schweizerische Personalvorsorge» für die freundliche Genehmigung zum Abdruck des Beitrags, der in der Ausgabe 4/2024 erschienen ist.)
i UN Principles for Responsible Investment
ii Task Force on Climate Related Financial Disclosure
iii Limited Partnership Agreement
iv Global Real Estate Sustainability Benchmark
v Key Performance Indicators
