Ökologisch nachhaltig —
im Bau und im Betrieb
In der Schweiz ist der Gebäudepark für vierzig Prozent des Endenergieverbrauchs und für rund ein Viertel des inländischen CO₂-Ausstosses verantwortlich. Graue Energie macht in heutigen Neubauten bis zu einem Viertel der Primärenergie aus. Der Gebäudesektor ist massgeblich verantwortlich für den Verbrauch stofflicher Ressourcen, das Abfallaufkommen und die Umweltbelastung. Ein grosses Energie- und Ressourcensparpotenzial steckt in einer nachhaltigen Bau- und Betriebsweise von Gebäuden. Wie dekarbonisiert Pensimo ihre Portfolios und wie treibt sie den Bau von Photovoltaikanlagen voran?
Text: Silvio Betschart, Laurence Duc, Cornelia Estermann
Illustration: Monika Rohner
Wie Erneuerungen möglichst CO₂-arm umgesetzt werden können, wird hier exemplarisch anhand eines geplanten Sanierungsprojekts an der Route de la Maladière 8 in Chavannes-près-Renens veranschaulicht. Es handelt sich um einen typischen Stahlbetonbau mit Wohnungen aus den späten 1960er-Jahren, die in den 1990er-Jahren mit einer Wärmedämmung aus Faserzementplatten versehen wurde.
CO₂-arme Erneuerung in Chavanne-près-Renens
Analysen zufolge werden im Leben eines neuen Gebäudes mehr als die Hälfte der Treibhausgasemissionen durch den Bau verursacht, während der Rest auf den Betrieb entfällt. Es besteht also ein echtes Interesse daran, so viele Bauelemente wie möglich zu erhalten. Deshalb wurde auch in Chavannes-près-Renens der Erhalt der Primärbausubstanz im Rahmen der anstehenden Gesamtsanierung von Anfang an festgelegt. Mit dem Projekt verlängert sich die Lebensdauer des Gebäudes um etwa dreissig Jahre. Es erhält ein neues Image, verbessert den Alltag der Bewohnerinnen und Bewohner und sein Marktwert steigt.
Energieverbrauch im Betrieb reduzieren
Der fossile Energieträger wird durch eine erneuerbare Energiequelle ersetzt und die Effizienz der thermischen Hülle erhöht. Auch die Minimierung der Betriebsenergie wurde ganzheitlich betrachtet. So ist man schliesslich von der Verpflichtung zur Wärmerückgewinnung (Loi sur l’énergie, Waadtland) durch Nachweis gemäss SIA 2040 und SIA 380/1 abgewichen: Die zurückgewonnene Energie hätte die Energie für die Wärmerückgewinnung (Betrieb und Entsorgung Monoblock) innerhalb des Lebenszyklus nicht kompensieren können.
Einzelne Bauteile – erhalten oder ersetzen?
Für alle sanierungsrelevanten Bauteile wurden drei Varianten – Bestand (0), Erhalt mit Verbesserung (A) und Ersatz (B) – hinsichtlich des CO₂-Fussabdrucks, der Bauabfallmenge, Wirtschaftlichkeit und Wertsteigerung der Immobilie systematisch untersucht.
Im Vergleich zu den energetischen Massnahmen ist der Einfluss des Erhalts versus Ersatz von weiteren Bauteilen auf den CO₂-Fussabdruck sehr gering, sofern eine erneuerbare Energiequelle für die Heizung zum Einsatz kommt. Der grosse Unterschied zwischen Erhalt und Ersatz liegt vor allem im Abfallaufkommen. Auch bezüglich Wirtschaftlichkeit ist Variante A die beste Wahl: Die Nettoausgaben über die Lebensdauer des Gebäudes sind am tiefsten. Die tiefere Anfangsinvestition zeigt hier die grösste Auswirkung, während die Energieausgaben für den Betrieb des Gebäudes bei den Varianten A und B im Wesentlichen gleich sind.
Bauabfälle begrenzen und Material wiederverwenden
Balkonplatten und Rollladenkästen stellen die grössten Wärmebrücken in Gebäuden dieser Epoche dar. Ihre Beseitigung würde jedoch zu keiner nennenswerten Einsparung an Betriebsenergie führen, bloss zu mehr Bauabfällen. Die Balkone werden leicht angepasst, um – ohne die Nutzung zu beeinträchtigen – eine 50 Zentimeter dicke, biobasierte Dämmung anbringen zu können, die einen optimalen sommerlichen Wärmeschutz gewährleistet. Auch den Austausch der Versorgungsleitungen haben wir infrage gestellt, um die Deponierung von asbesthaltigen Bauabfällen in einer Sondermülldeponie zu vermeiden; stattdessen werden sie von innen gereinigt und poliert. Während die Küchen ausgetauscht werden müssen, werden die Nasszellen bewahrt, die optisch und substanziell erhaltenswert sind.
Um das Abfallaufkommen weiter zu reduzieren, werden alle ersetzten Bauteile – mit Ausnahme des asbesthaltigen Materials – vor Ort wiederverwertet. Neu eingesetzte Materialien sind unbehandelt, demontierbar und leicht zu warten. So ermöglicht etwa die Isolierung aus Stroh oder Hanf künftig einen umweltfreundlichen Rückbau und wird durch eine Verkleidung aus unbehandeltem Holz geschützt, das auch in einer nächsten Lebensphase des Gebäudes wiederverwendet werden kann.
Projekt SOLution – Förderung der Photovoltaik
Die Nachhaltigkeitsstrategie der Pensimo fokussiert die Erfassung des Potenzials für die Eigenproduktion von Energie sowie den vermehrten Einsatz von erneuerbaren Energien. Das Liegenschaftenportfolio der Pensimo verfügt bis dato bereits über 53 PV-Anlagen. Um den Bau von Solaranlagen noch stärker voranzutreiben, lancierte Pensimo im Dezember 2023 das Projekt «SOLution».
PV-Potenzial identifizieren
Die Anlagestiftungen und der Immobilienfonds der Pensimo halten direkt rund 580 Liegenschaften. Eine extern durchgeführte Gesamtanalyse hat das Stromproduktionspotenzial von PV-Anlagen auf diesen Liegenschaften dargelegt. Das dafür eingesetzte Tool führte Berechnungen basierend auf aktuellen Kartendaten durch, bei welchen topografische, klimatologische und gebäudespezifische Daten einfliessen. Die Grobanalyse diente als Entscheidungsgrundlage bei der Selektion von Liegenschaften, die einer vertieften Analyse unterzogen werden sollen.
Gebündelte Analyse, Planung und Realisierung von PV-Anlagen
Die Analyse, Planung und Installation von PV-Anlagen erfolgt im Normalfall pro Liegenschaft gemäss vorhandener Objektstrategie. Im Rahmen des Projekts «SOLution» wurden nun Liegenschaften identifiziert, bei welchen die Installation einer PV-Anlage als sofortige Einzelmassnahme in Übereinstimmung mit der Sanierungsstrategie sinnvoll ist.
Die rund vierzig ausgewählten Liegenschaften verfügen einerseits über ein hohes Stromproduktionspotenzial («low hanging fruits») und gewährleisten andererseits die gebäudetechnischen Voraussetzungen (Dachzustand und -aufbau) für eine zeitnahe Installation einer PV-Anlage. Die Liegenschaften können potenziell 6.5 Gigawattstunden Strom pro Jahr produzieren, was dem jährlichen Bedarf von rund 1'600 Dreipersonen-Haushalten entspricht.
Mit Unterstützung einer externen Beratung wird nun eine detaillierte Vorprojektstudie erstellt und darauf aufbauend eine definitive Liegenschaftenselektion getroffen. Die Selektion erfolgt auf der Basis eines Leitfadens rund um PV-Anlagen, der ökonomische, ökologische und soziale Anforderungen definiert. Das Projektierungs- und Ausführungsmandat soll geografisch aufgeteilt und in Losen vergeben werden – mit dem Ziel, die PV-Anlagen auf den selektierten Liegenschaften bis Ende 2025 in Betrieb zu nehmen.
Vorgaben für Betrieb und Monitoring der PV-Anlagen
Um den Betrieb der PV-Anlagen zu gewährleisten, werden generelle Vorgaben rund um Betrieb und Monitoring erstellt. Der einwandfreie Betrieb der Anlage mit integriertem Alarmierungssystem und vollständiger periodischer Wartung ist unerlässlich. Ferner sollen die Daten vollumfänglich digitalisiert werden. Einerseits erlaubt dies Pensimo, ein aktuelles und vollständiges Reporting. Andererseits profitieren die Stakeholder von einem Zugriff in aktuelle Produktions- und Analysedaten.
Umfassendes Energiemonitoring
Langfristig liegt der Fokus des Energiemonitorings auf einer ganzheitlichen, systematischen Erfassung sämtlicher Medien. Zum PV-Strom werden auch weitere Verbrauchsdaten wie Wärme-/Kälteerzeugung aus erneuerbaren Energien, Speicherung selbstproduzierter erneuerbarer Energie, Ladeinfrastrukturen für Elektroautos sowie Lösungen für die Energieverteilung in Arealen relevant werden. Deshalb achtet Pensimo im Projekt «SOLution» vorausschauend auf zukunftsfähige und abgestimmte Schnittstellen im Monitoring, um eine Optimierung der Systeme untereinander zu vereinfachen.
