Sozial nachhaltig —
mieterfreundlich sanieren

Eine wichtige Massnahme für soziale Nachhaltigkeit liegt darin, Sanierungsarbeiten so durchzuführen, dass das soziale Gefüge in den Siedlungen möglichst wenig beeinträchtigt wird. Wo immer möglich, werden Sanierungen daher im bewohnten Zustand durchgeführt. Wo das nicht oder nur teilweise gelingt, unterstützt Pensimo die Rückkehr der Mieterinnen und Mieter nach der Sanierung oder hilft ihnen bei der Suche nach einem Ersatzangebot.

Sanierungen im bewohnten Zustand

Bereits in einer frühen Phase der Projektierung fällt der Grundsatzentscheid, ob die Sanierung im bewohnten Zustand durchgeführt werden kann oder nicht. Folgende Kriterien sind massgebend. Erstens die Eingriffstiefe der Sanierung: Je tiefer der Eingriff, desto grösser sind die Einschränkungen für die Mieterinnen und Mieter bei einer Sanierung im bewohnten Zustand. Zweitens die Wohnungstypologie/-grössen: Kleinwohnungen können in der Regel nicht im bewohnten Zustand saniert werden, da keine Trennung von Wohnbereich und Baustelle möglich ist.

Drittens die Schadstoffe: Das Vorkommen von Schadstoffen, zum Beispiel Asbest, erhöht die Sicherheitsanforderungen und kann eine Sanierung im bewohnten Zustand verunmöglichen. Viertens die Baubewilligungsauflagen: Gewisse Auflagen können eine Sanierung im bewohnten Zustand weiter erschweren oder verunmöglichen: zum Beispiel bei einem Umbau der Treppenläufe verbunden mit einem Lifteinbau gemäss Behindertengleichstellungsgesetz.

Kann eine Sanierung im bewohnten Zustand erfolgen, sind detaillierte Sanierungsprogramme pro Wohnung zu erarbeiten, Mieterinnen und Mieter frühzeitig und transparent zu informieren und eine Anlaufstelle zu organisieren.

Chancen und Risiken für die Mieterinnen und Mieter

Die Vorteile für die Mieterinnen und Mieter sind zahlreich: Sie bleiben im vertrauten Wohnumfeld, brauchen keine neue Wohnung zu suchen, sparen die Kosten eines Umzugs und die damit verbundenen Umtriebe, behalten ihren bestehenden Mietzins beziehungsweise erhalten lediglich den mietrechtlich geregelten Anteil an den wertvermehrenden Investitionen als Aufschlag. Der Nachteil liegt auf der Hand: Die Mietenden müssen mit teilweise beträchtlichen Unannehmlichkeiten während der Bauzeit rechnen: Lärm, Staub, Provisorien, eingeschränkte Privatsphäre.

Chancen und Risiken für die Eigentümerschaft

Eine Sanierung im bewohnten Zustand bedeutet einen wesentlichen planerischen, zeitlichen und finanziellen Mehraufwand. Der Bauablauf ist komplexer, die Mieterbetreuung intensiver und auch mit Entschädigungen für Unannehmlichkeiten während der Bauzeit ist zu rechnen. Ausserdem verzichtet die Eigentümerschaft in der Regel auf eine Anpassung der Mieten an die Marktmieten. Ausnahmen können Sanierungen in Kantonen mit besonderen Vorschriften zur Mietzinsgestaltung bilden, zum Beispiel in den Kantonen Waadt, Genf oder Basel.

Dafür profitiert die Eigentümerschaft von stabilen Mietverhältnissen, sie verhindert Leerstände bei einer Erstvermietung und vermeidet Mindererträge aufgrund vorzeitigen Auszugs der Mieterschaft. Das Ausbleiben von Kündigungs- und Erstreckungsverfahren führt ausserdem zu einer besseren Planbarkeit der Sanierung ohne Bauverzögerungen.

Sanierungsaktivitäten der Pensimo in Zahlen

Von 2013 bis 2023 hat Pensimo im Rahmen von 105 Erneuerungsprojekten 94 Prozent der Wohnungen saniert und uns nur bei 6 Prozent für einen Abbruch entschieden. Durch Ersatzneubauten wurden im Rahmen dieser Projekte 4 Prozent zusätzliche Wohnungen geschaffen. Insgesamt wurden 92 Gesamtsanierungsprojekte durchgeführt, davon 80 Prozent vollständig und 4 Prozent teilweise in bewohntem Zustand.

Bereitstellung von günstigem Wohnraum

Preisgünstiger Wohnraum für Menschen mit kleineren Haushaltsbudgets ist in den Schweizer Städten und deren Agglomerationen ein rares Gut und hat hohe Aktualität. Der öffentliche und politische Druck wächst, mittels Regulierungen ein entsprechendes Angebot sicherzustellen. Mit der Anlagestiftung Adimora zeigt Pensimo, dass auch private Akteurinnen und Akteure Teil der Lösung sein können und gesellschaftliche Verantwortung im Wohnungsmarkt übernehmen wollen.

Innovatives und wirkungsvolles «S-Investment»

Adimora ermöglicht es Pensionskassen, ihre Gelder in ein Immobilienportfolio zu investieren, das nicht nur rentabel ist, sondern zugleich den sozialen Impact fokussiert: günstigen Wohnraum bereitstellen. Gegründet im Jahr 2010, ist Adimora Vorreiterin. Sie beweist mit dem sukzessiven Aufbau ihres Portfolios, dass eine Investition in soziale Nachhaltigkeit nicht heissen muss, auf einen ökonomischen Mehrwert zu verzichten. Adimoras Anlagegruppe Omega erzielt seit 2014 eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 5.74 Prozent und leistet damit auch einen Beitrag zur Sicherung der Renten.

Beispiel Zwhatt: einzigartige Lofts zum kleinen Preis dank Suffizienz

Während ältere Bestandsbauten in allen Immobilienportfolios oft günstige Mietzinsen aufweisen, gilt dies bei Adimora auch für Neubauten – und zwar in hoher Qualität. Nach Neubauten auf dem Zwicky-Areal in Dübendorf, in Winterthur (Dättnau und Lokstadt), Schlieren und Reinach (BL) hat Pensimo für Adimora in Regensdorf auf dem Zwhatt-Areal per Mai 2024 31 preisgünstige Maisonette-Lofts mit bis zu sechs Metern Raumhöhe realisiert. Die Betonwände bleiben roh und die Ausstattung beschränkt sich auf das Nötigste. Die Grundrisse ermöglichen jedoch individuelle Erweiterungen, zum Beispiel in der Küche. Auf ein Mietzinsdepot, das für einkommensschwache Bevölkerungsschichten belastend sein kann, wird verzichtet.

Hohe Qualität an ausgezeichneten Makrolagen

Zwhatt ist ein Beispiel dafür, wie Adimora unter anderem dank intelligenter und kompakter Grundrisse tiefere Mieten anbieten kann, ohne bei der Wohnqualität Abstriche zu machen. Über 88 Prozent des Portfolios weisen ein überdurchschnittliches bis sehr gutes Qualitätsprofil aus. Ebenfalls 88 Prozent verfügen über eine sehr gute bis exzellente Makrolage. Adimora investiert bevorzugt da, wo preisgünstige Wohnungen besonders dringlich sind, nämlich in den grossen Ballungsräumen Zürich, Basel, Genf, Lausanne und Bern, in mittelgrossen Städten und in urban geprägten Agglomerationen. Die Anlagestiftung profitiert dabei von weniger hoch bewerteten Mikrolagen, allerdings stets mit ausgezeichneter Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Soziale Nachhaltigkeit im ESG messen

In Ratings strebt Pensimo mit Adimora bezüglich der sozialen Nachhaltigkeit eine Spitzenposition an. Damit solche Ratings künftig zur Verfügung stehen, engagiert sich Pensimo in verschiedenen Arbeitsgruppen, mit dem Ziel, vergleichbare Kennzahlen zu schaffen.