Wirtschaftlich nachhaltig —
Cashflow is King
Der Kernauftrag der Pensimo besteht darin, für ihre Anlegerinnen und Anleger Mittel aus der beruflichen Vorsorge effizient und rentabel in Immobilien mit hoher Qualität zu investieren. Dabei wird dem Aspekt der Langfristigkeit unter Berücksichtigung der gesamten Wertschöpfungskette höchste Beachtung geschenkt. Wie steuern das Portfoliomanagement und die Bewirtschaftung den Cashflow? Und wie passt Pensimo das Angebot dynamisch der Marktnachfrage an?
Text: Laurence Duc, Bruno Fritschi
Illustration: Monika Rohner
Die langfristig stabilen Cashflows von Immobilien sind für viele institutionelle Investorinnen wie Pensionskassen attraktiv. Gerade in Zeiten negativer Wertänderungsrenditen ist daher ein aktives Cashflow-Management entscheidend.
Cashflow-Rendite und Wertänderungsrendite
Die Gesamtrendite eines Immobilienportfolios setzt sich aus der Cashflow-Rendite und der Wertänderungsrendite zusammen. Die Wertänderungsrendite hängt von der aktuellen Markt- und Bewertungssituation ab, die Cashflow-Rendite hingegen von den Mieteinnahmen, den Leerständen und der Kostenstruktur.
In der Schweiz lag die durchschnittliche jährliche Gesamtrendite der letzten zwanzig Jahre gemäss MSCI-Daten im Bereich von sechs Prozent. Dabei hat sich die Zusammensetzung der Performance über die Jahre verändert. Während vor fünfzehn Jahren der Total Return zu achtzig Prozent aus dem Cashflow und zu zwanzig Prozent aus der Wertänderungsrendite generiert wurde, ist der Anteil des Cashflows im Jahr 2021 erstmals unter denjenigen der Wertänderungsrendite gefallen. Die Zinswende im Juni 2022 deutete auf ein Ende des Superzyklus im Schweizer Immobilienmarkt hin, was eine Abschwächung der Performance von direkten Immobilienanlagen und die Rückkehr zu einer stärkeren Gewichtung der Cashflow-Rendite erwarten liess.
Bedeutung des Portfoliomanagements
Pensimo ist überzeugt, dass das Portfoliomanagement entscheidend für die Steuerung des Cashflows und die Optimierung von Erträgen und Kosten bei Immobilieninvestitionen ist. Das umfasst die Definition und Umsetzung einer klaren Investitionsstrategie sowie die kontinuierliche Analyse des Immobilienportfolios zur Identifizierung von Wertsteigerungspotenzialen.
Überdies werden Strategien für die Instandhaltung, Sanierung und Entwicklung der Immobilien definiert, um eine kosteneffiziente Bewirtschaftung zu erzielen und die Ertragspotenziale zu maximieren. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsthemen stellt dabei eine besondere Herausforderung dar. Sie erfordert kreative Lösungsansätze, ein anspruchsvolles Stakeholdermanagement, eine intensivere Auseinandersetzung mit der Bausubstanz, dem Standort und den gesellschaftlichen Anforderungen, bietet aber auch Chancen für attraktive und langfristig rentable Entwicklungen.
Bei der Instandhaltung und Instandsetzung von Immobilien stehen Massnahmen wie die Optimierung von Bauteillebenszyklen und die Priorisierung von werthaltigen Immobilien im Vordergrund. Projektentwicklungen bieten zusätzliche Möglichkeiten der Wertschöpfung, sei es auf unbebauten Grundstücken oder durch die Weiterentwicklung bestehender Immobilien.
Bedeutung der Bewirtschaftung
Professionelle Bewirtschaftung gewährleistet die direkte Steuerung des Cashflows durch strikte Budgetierung und laufendes Controlling auf Objektebene. Im Vordergrund stehen die Optimierung der Betriebskosten und die Vergabe von Instandhaltungsarbeiten zu bestmöglichen Konditionen. Zur Optimierung der Mieterträge wird das Konzept der Marktmiete mit regelmässiger Anpassung an die Marktentwicklung angewendet. Steigende Referenzzinssätze bieten Potenzial zur Aktivierung von bisher nicht genutzten Mietzinserhöhungen. Effiziente Vermietungsprozesse und eine kundenorientierte Kommunikation helfen, Kosten zu senken und die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter zu erhöhen.
Marktgerechte Angebote
Die Wohnungs- und Büromärkte sind dynamisch und die Bedürfnisse der Mietenden ändern sich. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, ist Pensimo angehalten, ihre Produkte regelmässig zu hinterfragen und ihr Immobilienangebot der Nachfrage anzupassen. Im Rahmen der Entwicklung des Zwhatt-Areals in Regensdorf hat das Forschungsinstitut GFS im Winter 2023/2024 eine Wohnstudie erarbeitet, um die lokalen sowie nationalen Wohnbedürfnisse auszuloten und das Immobilienangebot dementsprechend zu optimieren. Für die Studie wurden 1’008 Einwohnerinnen und Einwohner aus der gesamten Schweiz und 803 aus Regensdorf befragt.
Knapp die Hälfte der Befragten gab an, dass der Preis das wichtigste Kriterium für die Wahl ihres Wohnorts sei. In Bezug auf die Attraktivität des eigenen Wohnumfeldes werden die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Nähe zur Natur sowie die gute Verfügbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen hoch gewichtet. Eine untergeordnete Rolle spielen die Nachbarschaft, die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie das Kultur- und Freizeitangebot.
Die Studie gibt erstmals einen vertieften, repräsentativen Einblick in die Faktoren, die die Qualität der Wohnsituation der Schweizer Bevölkerung beeinflussen. Pensimo nutzt die Ergebnisse nicht nur für die Entwicklung des Zwhatt-Areals, sondern auch für die Verfeinerung ihrer übergeordneten Investitionsstrategien.
Veränderungen im Büromarkt – neues Flex-Office-Konzept ORBIZ
Mit der Covid-19-Pandemie und deren Folgen (Digitalisierungsschub, Homeoffice, Unsicherheiten etc.) sind viele Unternehmen zum Schluss gekommen, dass eine klassische Mietfläche mit einem konventionellen Mietvertrag nicht mehr effizient und bedarfsgerecht ist. Sie wollen nicht in aufwendige Ausbauten und teure Infrastruktur investieren und die Grösse und Art der Mietfläche jederzeit ihren Ansprüchen anpassen können. Flex-Office-Angebote mit ausgebauten und möblierten Flächen, flexiblen Vertragslaufzeiten, Infrastruktur und Gemeinschaftsbereichen bieten diesen Unternehmen eine interessante Alternative. Mit einer Flatrate-Miete, die die Basisdienstleistungen sowie alle Nebenkosten beinhaltet, ist auch die Budgetplanung einfacher. Entsprechend ist die Anzahl solcher Angebote in den letzten Jahren stark gewachsen und es drängen auch immer mehr grosse Betreiberinnen und Betreiber aus dem Ausland in den Schweizer Markt.
Pensimo hat auf diese Entwicklung vorausschauend reagiert. Obwohl die Einstiegshürden für Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien hoch sind – es braucht spezifisches Know-how zum Betrieb vor Ort sowie neue Systeme und Prozesse für die kaufmännische Bewirtschaftung (Buchungssoftware, Zahlungsprozesse, Zutrittssysteme etc.) –, hat Pensimo seit 2021 ein eigenes Flex-Office-Konzept mit dem Namen ORBIZ entwickelt.
An mittlerweile drei Standorten werden fertig ausgebaute, teilweise möblierte Büroflächen angeboten. In der dreimonatig kündbaren Flatrate-Miete sind die Nutzung der Allgemeinflächen, ein Guthaben für die Nutzung der Sitzungszimmer, WiFi, Kaffee sowie eine wöchentliche Grundreinigung inklusive. Die Anmietung erfolgt über einen voll digitalisierten Buchungsprozess. Das Smartphone fungiert als Schlüssel und in der ORBIZ-App können die Mieterinnen und Mieter ihr Team verwalten, Sitzungszimmer, zusätzliche Büros, Arbeitszonen und Einzelarbeitsplätze buchen sowie per Knopfdruck ihr Büro kündigen.
