Gute Investitionsaussichten
in Europa

Der Mangel an Wohnraum in den wichtigsten europäischen Städten akzentuiert sich von Jahr zu Jahr, insbesondere, wenn er auch bezahlbar sein soll. Das Bevölkerungswachstum schreitet weiter voran, dazu kommt eine laufende Urbanisierung.

Gleichzeitig führen höhere Bau- und Finanzierungskosten zusammen mit regulatorischen Hürden und langwierigen Bewilligungsverfahren dazu, dass weniger gebaut wird. Gemäss Immobiliendienstleister CBRE liegen die Baubewilligungen in den EU-Ländern im Durchschnitt rund 27% unter dem Höchstwert nach der Covid-Pandemie und entsprechen in etwa dem Niveau nach der globalen Finanzkrise 2007/08.

Verschiedene Faktoren wie höhere Hypothekarkosten und steigende Eigenheimpreise im Verhältnis zum Einkommen haben zur Folge, dass der Anteil der Wohneigentumsbesitzer im Verhältnis zu der Gesamtbevölkerung zurückgeht. Dies drängt einen grösseren Anteil der Bevölkerung für eine längere Zeit ins Mietersegment.

Wachsendes Investoreninteresse

Diese Konstellation ermöglicht Investoren, einen Beitrag gegen die vorherrschende Wohnungsnot zu leisten und gleichzeitig von einem interessanten Einstiegszeitfenster zu profitieren. Die aktuelle Marktsituation bietet ein Mietwachstumspotenzial, während sich die Bewertungen nach der markanten Korrektur seit 2022 zu erholen beginnen. Mit Leerstandsquoten in den wichtigsten europäischen Städten von unter 2 % handelt es sich aus einer Risikoperspektive um eine defensive Anlageklasse, die primär demografischen Trends und weniger dem Wirtschaftszyklus ausgesetzt ist.

Institutionelle Investoren haben das Potenzial erkannt. In diversifizierten Core-Fonds in Europa ist die Allokation gegenüber dem Wohnsektor in den letzten fünf Jahren von 6 auf rund 17% gestiegen (Quelle: INREV). Eine von der Branchenorganisation INREV kürzlich durchgeführte Investorenumfrage zeigt zudem, dass der Wohnsektor das am meisten bevorzugte Segment in Europa darstellt, gefolgt vom Logistiksektor und vom Studentenwohnen.

Herausforderungen und Chancen im europäischen Wohnsegment

Trotz den attraktiven Fundamentaldaten gilt es für institutionelle Investoren bei Investitionen im europäischen Wohnsegment einiges zu beachten. Die Bezahlbarkeit des Wohnraums ist in vielen Märkten in Europa ein omnipräsentes Thema, verbunden mit einer Verschärfung des regulatorischen Umfelds.

Das Bild in Europa ist jedoch sehr heterogen (siehe Grafik). Märkte wie Grossbritannien und Finnland kennen ein relativ liberales Mietrecht, und Eigentümer verfügen über hohe Freiheitsgrade bei der Festlegung und Anpassung der Mieten im freien Marktsegment. Demgegenüber ist z.B. die Mietregulierung in Schweden und Frankreich strikter, da Mieterhöhungen an die Inflation gekoppelt sind.

Unerwartete Änderungen in der Mietregulierung bergen für Investoren ein Risiko. Sofern die Regulierung jedoch berechenbar ist, kann sie entsprechend in die Investitionsentscheidungen eingerechneten werden. Begrenzte Möglichkeiten für Mieterhöhungen bergen die Gefahr, dass die Einkommensrenditen eingeschränkt bleiben. Gleichzeitig führt genau dies zu geringeren Investitionen, was die Knappheit weiter verschärft und die Renditen positiv stützt. Der Einfluss einer strikteren Mietregulierung auf die
Investoren ist daher typischerweise ambivalent.

Beispiel Niederlande

Ein Beispiel ist der niederländische Wohnimmobilienmarkt, wo das Mietrecht 2024 verschärft wurde. Eigentümer sind bei der Festsetzung neuer Mietpreise bei einem Grossteil des Mietmarkts verpflichtet, sich an einem Punktesystem zu orientieren. Abhängig von der Ausstattung der Wohnungen werden diese mit Punkten bewertet und im Anschluss in eines von drei Segmenten eingeteilt (Tiefpreis-, Mittelklasse- sowie Hochpreissegment).

In den ersten zwei Segmenten werden die maximal möglichen Mieten sowie die maximal erlaubte jährliche Mieterhöhung (die sich je nach Segment an der Lohnentwicklung plus ggf. einer Prämie orientiert) definiert. Mieterhöhungen im Hochpreissegment werden ebenfalls begrenzt, nicht aber die Mietpreise. Trotz Verschärfung des Mietrechts wurden Wohnimmobilien in den Niederlanden gemäss MSCI im Jahr 2024 um rund 8.7 % aufgewertet (Quelle: MSCI Netherlands Residential Quarterly). Der Grund liegt unter anderem in der starken Nachfrage nach Mietwohnungen.

Diversifikationsvorteile

Der Wohnsektor wird auch in Zukunft sehr heterogen bleiben, bedingt durch unterschiedliche regulatorische Rahmenund Marktbedingungen sowie wirtschaftliche Faktoren in den verschiedenen europäischen Ländern. Um die damit verbundenen Risiken und Chancen richtig abzuwägen, ist es entscheidend, sich im Investitionsprozess auf professionelle und erfahrene Immobilienmanager zu stützen. Ihre Expertise und der Zugang zu den Märkten sind zentrale Erfolgsfaktoren.

Die Entwicklung des institutionellen Mietwohnungssegments unterscheidet sich auf dem europäischen Kontinent von Land zu Land beträchtlich. Während in Deutschland und den Niederlanden das Mietwohnungssegment ähnlich etabliert ist wie in der Schweiz, ist der Sektor in gewissen Ländern noch relativ jung. So etablierte sich der institutionelle Wohnungsmarkt in Grossbritannien mehrheitlich im letzten Jahrzehnt.

Das Investitionsuniversum im europäischen Wohnsektor ist jedoch nicht nur auf traditionelle Mehrfamilienhäuser beschränkt. Neben den Mietwohnungsobjekten haben sich in den letzten Jahren auch weitere Subsektoren des breiteren «Living»-Segments etabliert, die Investoren Wachstums- und Diversifikationsmöglichkeiten bieten.

Aus Investorensicht ist letztlich die Diversifikation entscheidend. Besonders für Schweizer Pensionskassen, die traditionell eine grosse Allokation im Schweizer Wohnimmobiliensegment halten, bietet die Erweiterung des Anlageuniversums über die Landesgrenze hinaus eine Möglichkeit, Risiken – auch jene im Zusammenhang mit der hiesigen Regulierung – zu diversifizieren